Juíza Ana Paula da Veiga Carlota Miranda, da 3ª Vara Cível de Cuiabá, condenou a construtora MRV a devolver a uma cliente os valores pagos a mais em decorrência de uma cobrança excessiva de juros no contrato de aquisição de um imóvel. Ela também anulou a cláusula do contrato que prevê a capitalização mensal de juros.

B.L.A.P. ajuizou uma ação ordinária de revisão de cláusulas contratuais contra a MRV Prime Projeto MT Incorporações SPE Ltda., buscando a revisão de uma cobrança irregular. Ela contou que em abril de 2020 firmou um contrato com a MRV para aquisição de um imóvel pelo valor total de R$ 146.400,00, sendo parte financiada com a própria construtora, no montante de R$ 30.739,89.

A cliente, porém, alega a existência de práticas abusivas na majoração das parcelas contratuais, assim como cobrança de juros capitalizados que, segundo ela, extrapolam os limites legais e comprometem sua capacidade financeira, configurando desequilíbrio contratual.

Na ação então ela pediu a nulidade da cláusula que prevê a capitalização de juros, a devolução em dobro dos valores pagos a mais, pagamento de indenização por dano moral no valor de R$ 5 mil, entre outros.

Em sua manifestação a MRV afirmou que “as cláusulas contratuais foram claras e previamente pactuadas, não havendo vício de consentimento e que os reajustes foram aplicados conforme os índices INCC (até o Habite-se) e IPCA (após o Habite-se), em estrita observância ao contrato. Sustenta que não houve má-fé na cobrança, sendo descabida a devolução em dobro”.

Ao analisar o caso a magistrada destacou que ficou evidente no contrato a existência de capitalização de juros. Contudo, ela esclareceu que esta cobrança não está de acordo com a lei que trata sobre Sistema de Financiamento Imobiliário.

“Como se sabe, capitalização de juros implica na contagem de juros sobre juros, isto é, a incorporação ao principal de juros remuneratórios, incidentes sobre o total do débito contratado, gerando um acréscimo exacerbado no valor do crédito, de vez que sobre o montante passa a incidir nova remuneração global do capital. Ocorre que, embora a Lei nº 9.514/97, (...) preveja a possibilidade de capitalização dos juros, tal medida somente é permitida aos membros do Sistema Financeiro Imobiliário”, explicou.

Como nenhuma das partes deste processo integram o Sistema Financeiro Nacional, a juíza pontuou que estão sujeitas ao Código Civil e à Lei de Usura. Sendo assim, ela concluiu que “a capitalização dos juros remuneratórios pode se operar, tão somente, na periodicidade anual e não mensal”.

“Portanto, realmente há ilegalidade/abusividade na conduta da construtora ré, tendo laudo pericial (...) constatado que houve a capitalização mensal dos juros pactuados (juros compostos)”.

O laudo da perícia também apontou que a cliente pagou R$ 4.541,23 a mais, decorrente da aplicação indevida dos juros. No entanto, a magistrada entendeu que o valor deve ser devolvido de forma simples, não em dobro. Além disso, pontuou que a consumidora possui um saldo devedor de $ 7.625,41 e, sendo assim pode haver a compensação entre os valores. A juíza também não viu motivos para determinar a indenização por dano moral, pois considerou o caso como “mero aborrecimento”.

“Julgo parcialmente procedente a ação (...) para: 1) declarar a nulidade da cláusula que prevê a capitalização mensal de juros (cláusula 4.2 do contrato); 2) condenar a ré à devolução dos valores pagos a maior, no montante de r$ 4.541,23, de forma simples, (...); 3) possibilitar a compensação entre o valor a restituir e o saldo devedor apurado no laudo pericial, resultando em um montante final de R$ 3.084,18, que a autora deverá quitar à ré, corrigido pelo IPCA e acrescido de juros legais a partir desta sentença”, foi a decisão.