MPE detecta irregularidades em condomínio de luxo e quer multa de R$ 29 mi

 

O Ministério Público Estadual (MPE) entrou com uma ação contra o condomínio de luxo Terra Selvagem Golfe Clube, em razão de irregularidades no local. O procedimento pede que a Justiça anule as autorizações para a construção da propriedade, cancele os contratos firmados entre o empreendimento e proprietários de áreas no lugar e aplique multa de R$ 29,7 milhões aos empreendedores. As medidas seriam necessárias em razão de a construção ser irregular e causar danos ambientais.

A ação civil pública é proposta pela promotora de Justiça Ana Luiza Peterlini, da 15ª Promotoria de Justiça Cível de Defesa do Meio Ambiente Natural. Além do condomínio, também foram acionados o Município de Cuiabá e os empresários Daniel Ernesto Moreno Garcia, Sofia Villafane Moreno e Teodoro Villafane Moreno, sócios do condomínio. O procedimento foi assinado em 21 de junho.

Na ação, o MPE mencionou que instaurou inquérito civil que apontou irregularidades no empreendimento, construído pela empresa Terra Selvagem Golfe Clube Ltda. As apurações revelaram que o empreendimento possuía características urbanas, porém foi construído em uma área rural, sem a infraestrutura necessária.

Entre as falhas apontadas pelo Ministério Público estão itens referentes ao abastecimento de água, disposição dos efluentes de esgoto e inobservância de percentuais de áreas que deveriam ser destinadas a uso comum, como, por exemplo, 5% da área para implantação de equipamento urbano e comunitário e 10% para uso público, dentre outras irregularidades.

“Em perícia realizada nos dias 09 e 19 de fevereiro de 2015, os técnicos do Centro de Apoio Operacional das Promotorias – CAOP (fls. 154/211), constataram que, além das irregularidades supramencionadas, parte do empreendimento está localizada em área de preservação permanente ‘de cursos d'água com menos de 10 metros de largura, bem como em área de preservação permanente decorrente de represamento de curso d'água (...)’”.

“Além disso, foi consignado pelo CAOP que não existe plano de gerenciamento de resíduos sólidos e que o lixo, segundo o próprio Diretor do Condomínio, senhor Teodoro Villafane Moreno, ora requerido, é depositado em um contêiner, localizado na lateral esquerda da entrada do empreendimento, procedimento totalmente inadequado em razão de provocar contaminação do solo”, pontuou o MPE.

Imagens apresentadas por moradores do loteamento também comprovaram que não há plano de gerenciamento de resíduos sólidos. Os empreendedores teriam criado um "lixão a céu aberto e, após a investigação do Ministério Público do Meio Ambiente, passaram a cavar buracos imensos para os enterrar".

Conforme a promotora, o condomínio possui somente uma unidade consumidora cadastrada na Energisa e o fornecimento e a mediação da energia eram feitos de modo irregular, pelos próprios moradores. Logo após a concessionária suspender o fornecimento de energia no condomínio, os empreendedores teriam feito um projeto atualizado das instalações elétricas. Porém, o fornecimento não teria sido regularizado.

Ana Luiza Peterlini mencionou que a Prefeitura de Cuiabá teria ignorado as ilegalidades do condomínio e expediu licenças e autorizações para a conclusão do empreendimento. Entre os documentos fornecidos pelo Município, estão a licença de localização, alvará de construção civil e o habite-se.

Durante o inquérito civil, o MPE identificou diversas irregularidades consideradas insanáveis. A promotora frisou que não houve, no início do processo de implantação do empreendimento, prévia avaliação e aprovação de projeto por parte do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária em Mato Grosso (Incra). “Observe-se que a perícia realizada pelos profissionais do Ministério Público comprovou que o empreendimento se localiza fora da área de expansão urbana, sendo classificada, pois, como zona rural. Nesse caso, prevalece a necessidade do loteamento ser incurso em uma das possibilidades anteriores, com a avaliação e o parecer do INCRA a respeito das condições atuais da terra e suas possibilidades”.

“Os réus não apresentaram nos autos do inquérito civil qualquer comprovação de que o Incra tenha avaliado as condições da área de terras rurais e expedido a certidão respectiva, de acordo com a Instrução Normativa nº 17-B, em vigor na época. Ademais, por questão de hierarquia em relação à legislação federal, a Lei municipal n. 1.833/81, - exige que o Incra concorde com o loteamento”, assinalou.

Ana Luiza Peterlini destacou que o empreendimento não possui características para ser implantado na área rural, pois não possui a infraestrutura mínima para isso. “Outrossim, apenas a título de argumentação, tendo em vista a latente inconstitucionalidade da lei 1.833/91, também não se poderia caracterizar o empreendimento como chácara ou sítio de recreio, já que todos os lotes são inferiores a 5 mil m2, que era, na época, a área mínima admitida área esta modalidade, de acordo com o art. 1º § único da Lei Municipal 1.833/81”.

Em razão da falta de documentação, a promotora salientou que não é possível inscrever os imóveis como loteamentos rurais. Desta forma, ela considerou que os registros dos mesmos são nulos por determinação legal.

“Todos os registros das matrículas devem ser, portanto, anulados, para posterior regularização de registro rural por parte do Incra, de acordo com a utilização de fato, em consonância com o art. 23 da Lei 6.766, de 19 de dezembro de 1979”, argumentou.

DANOS AMBIENTAIS

Na ação, a promotora justificou que os empreendedores burlaram a legislação urbanística, para tentar se livrar as imposições legais, ao conferir a classificação jurídica do condomínio. “O art. 8º da referida lei, erroneamente, vem sendo utilizado por empreendedores para justificar a implantação de loteamentos denominados pela doutrina de “loteamentos fechados”, que, registra-se, não têm previsão no ordenamento jurídico brasileiro”.

“Dessa forma, ainda que registrado como condomínio, o empreendimento Terra Selvagem se apresenta, de fato, como loteamento, e com irregularidades insanáveis em sua concepção, pois implantado em área rural”, completou.

Com base em tais argumentos, a magistrada registrou que a àrea em que foi implantado o empreendimento é rural e não possui qualquer destinação urbana. Desta forma, ela classificou sua implantação como uma afronta à Legislação Federal, ao Estudo da Cidade, ao Plano Direto do Município de Cuiabá e à Lei Municipal de Uso e Ocupação de Solo. “A venda de lotes, sem qualquer edificação, obsta a classificação do empreendimento Terra Selvagem como condomínio, embora assim tenha sido registrado, e o subsume à modalidade de loteamento, que, obviamente, se apresenta totalmente irregular, diante da não observância pelo empreendedor das exigências feitas pela Lei 6.766/79. O loteamento é modalidade de urbanização, forma de ordenação urbanística do solo ou ‘atividade de beneficiamento ou rebeneficiamento do solo para fins urbanos, quer criando áreas urbanas novas pelo beneficiamento do solo ainda não urbanizado, quer modificando solo já urbanificado’”.

Para o Ministério Público, ao conceder a autorização para que o empreendedor implantasse o empreendimento, o poder público tomou para si a responsabilidade de fornecer a infraestrutura urbana necessária ao bem estar dos moradores do local, em padrões dignos de conforto urbano-ambiental, em virtude de a medida não ter sido proporcionada pelo empreendedor. Ela classificou a permissão da Prefeitura de Cuiabá como inconsequente e comentou que a medida afetará a máquina pública e prejudicará os moradores da Capital, que não poderão usufruir da área onde foi construído o condomínio.

“A inconsequente permissão dada pelo Poder Público ao empreendedor para que o Loteamento Terra Selvagem fosse implantado em área rural, em absoluta desobediência as leis urbanísticas, e sem qualquer análise do impacto nas contas públicas, culminou em danos ao meio ambiente natural e urbanístico, uma vez que, ao não fornecer a infraestrutura mínima aos moradores do local, e não exigir que o empreendedor o faça, o Município contribuiu para a adoção de condutas ilegais e danosas ao meio ambiente”.

“A perícia técnica feita pelos profissionais do Centro de Apoio Operacional às Promotorias de Justiça – CAOP apontou irregularidades no empreendimento que vêm causando danos ao meio ambiente desde sua implantação”, relatou.

Outra irregularidade apontada pela fiscalização no local foi referente ao fato de que o mesmo estaria em uma área de preservação permanente, “de cursos d'água com menos de 10 metros de largura, bem como em área de preservação permanente decorrente de represamento de curso d'água (...)”.

A promotora enfatizou que poluidor é considerado aquela pessoa física ou jurídica, de direito público ou privado, responsável, de modo direto ou indireto, pela atividade causadora da degradação ambiental. "Tendo em vista a natureza do bem ambiental, que é bem comum do povo e, ainda, em razão da abrangência dos efeitos negativos provocados por degradações, que atinge número indeterminado de pessoas, o sistema de responsabilização na tutela do meio ambiente é mais rigoroso".

“Em suma, as investigações confirmaram que o empreendimento Terra Selvagem, na prática, é um loteamento com fins urbanos em área rural, que além de ferir leis federais e municipais, gerou danos catastróficos ao meio ambiente natural e urbanístico, o que torna imprescindível a intervenção do Poder Judiciário para sanar as irregularidades e obter em favor da sociedade a reparação dos danos ambientais causados”.

“PREFEITURA NÃO RESPEITOU NORMAS AMBIENTAIS”

No procedimento encaminhado à Justiça, a promotora solicitou que o município de Cuiabá se abstenha, imediatamente, de conceder o habite-se para o empreendimento, "sob pena de causar dano irreparável ou de difícil reparação ao meio ambiente e aos adquirentes de boa-fé". Segundo ela, a Capital não respeitou as normas ambientais urbanísticas e expediu indevidamente licenças de loteamentos rurais para fins urbanos, sem que estivessem preenchidos os requisitos legais autorizativos de construção e formação.

“Durante as investigações verificou-se que, quanto ao empreendimento em questão, embora sequer seja possível lhe atribuir natureza jurídica de quaisquer das modalidades de parcelamento do solo prevista em lei, o Município de Cuiabá expediu em seu favor diversas licenças e autorizações para o empreendimento, como, por exemplo, licença de localização em 2001 e 2007, alvará de construção civil em 2002 e 2004 (fls. 157/158) e habite-se, segundo o próprio empreendimento Terra Selvagem Golfe Clube Ltda”.

“O empreendimento em questão, como exaustivamente ressaltado, é localizado na zona rural onde não chegam os serviços públicos garantidores de políticas públicas básicas que salvaguardem a saúde e a higiene das pessoas que adquirem esses lotes”, pontuou.

Em virtude dos danos causados ao meio ambiente, a promotora solicitou que o empreendimento repare os danos causados à área. Ela destacou que há diversos lotes disponíveis no empreendimento e a venda destes se utilizaria da boa-fé de terceiros "que desconhecem as irregularidades mencionadas". Conforme o MPE, os empreendedores realizam propaganda enganosa ao vender propriedades no condomínio. Desta forma, Ana Luiza Peterlini solicitou que a Justiça receba a denúncia e conceda tutela de urgência, em caráter liminar, para tornar indisponíveis todos os bens pertencentes aos réus, sequestrando os imóveis que ainda não tenham sido vendidos, para garantir, ao final da ação, a reparação dos danos causados ao meio ambiente natural e urbano e também às pessoas que adquiriram propriedades no condomínio.

Também em tutela de urgência, em caráter provisório, ela pediu que a Justiça impedisse que os réus alienassem ou transferissem as propriedades que ainda não foram vendidas e solicitou ainda que o Município de Cuiabá se abstenha de expedir habite-se para o empreendimento.

A integrante do MPE ainda fez outras solicitações, como a expedição de ofício para notificar os réus sobre a ação e o impedimento de transferência de imóveis; o agendamento de uma audiência de conciliação; a citação dos envolvidos na ação e o julgamento da mesma.

Entre as condenações, ela pediu que os empreendedores reparem os danos causados pelo condomínio, indenize o Município e os proprietários de imóveis no local e impeça a Prefeitura de expedir habite-se para o Terra Selvagem Golfe Clube. Além disso, Ana Luiz Peterlini solicitou o cancelamento definitivo dos registros da área e a aplicação de multa de R$ 29,7 milhões, por danos ambientais. “Dá-se à causa o valor de R$ 29.744.924,70 (vinte nove milhões, setecentos e quarenta e quatro mil, novecentos e vinte e quatro reais e setenta centavos), para todos os efeitos legais, embora sejam os bens em questão de valor inestimável”, pediu.

O processo foi enviado à Vara Especializada de Defesa do Meio Ambiente da Comarca de Cuiabá.