Justiça condena construtoras por falhas em condomínio em Cuiabá

 

A juíza Laura Dorilêo Cândido, da Vara Especializada em Ações Coletivas, condenou a Fatex Construtora e Incorporadora S.A e a Fatex Construtora e Incorporadora SPE Ltda, pertencentes ao mesmo grupo empresarial, a indenizar moradores do Condomínio Residencial Pacem, em Cuiabá, em R$ 40 mil. De acordo com a sentença, a incorporadora comercializou unidades habitacionais entre 2013 e 2015, com diversas irregularidades, que também terão que ser sanadas por decisão da magistrada.

A ação foi proposta pelo Ministério Público de Mato Grosso (MP-MT) buscando a responsabilização das empresas pelas irregularidades apuradas no empreendimento de luxo Condomínio Residencial Pacem, no bairro Ribeirão do Lipa, em Cuiabá. O órgão ministerial apontava que a comercialização das unidades se deu antes do registro da incorporação imobiliária, além de ter sido registrado um atraso injustificado na entrega do empreendimento. O MP-MT também revelou que a construtora não cumpriu obrigações assumidas contratualmente e em acordo coletivo firmado com os clientes, especialmente quanto à entrega de mobiliário e benfeitorias nas áreas comuns.

Ainda segundo o MP-MT, foram identificadas irregularidades estruturais e urbanísticas relacionadas ao sistema de esgoto, fornecimento de água e obtenção do habite-se total do empreendimento. Na sentença, a juíza destacou que embora a incorporação tenha sido posteriormente registrada, existia no contrato padrão a propaganda afirmando que o registro já estava realizado, configurando assim dolo contratual e publicidade enganosa, apta a lesar a confiança do consumidor.

“O próprio Código de Defesa do Consumidor impõe ao fornecedor o dever de prestar informação clara e verdadeira, o que evidentemente não se verificou no caso. De igual modo, a obra foi entregue com atraso relevante, considerando-se a prorrogação expressamente pactuada até maio de 2016, mas com obtenção parcial de habite-se apenas em março de 2017, e ainda sem liberação total das unidades habitacionais. Embora tenha havido justificativas de dificuldades técnicas e entraves externos, nenhuma delas tem o condão de elidir a responsabilidade objetiva do fornecedor, sobretudo em razão de má gestão e ausência de previsão contratual quanto aos supostos fatos impeditivos”, diz trecho da decisão.

A magistrada também ressaltou o não cumprimento total do acordo de indenização coletiva firmado com os consumidores, que previa o investimento de R$ 100 mil na área comum do condomínio, mediante aquisição de itens como ar-condicionado, cooktop, freezer, coifa, micro-ondas e geladeira. Os moradores, inclusive, relataram que investiram um valor acima do estipulado, mas que parte dos bens sequer foi entregue, já que foi repassado apenas R$ 50.124,56 referente a quadra poliesportiva instalada no residencial.

Em relação a pendências urbanísticas e estruturais, a juíza ressaltou que um laudo também identificou ausência de averbação do Habite-Se Total, existência de unidades sem regularização junto à municipalidade, necessidade de regularização da área onde foi construída a estação de tratamento de esgoto, entre outras pendências.

Outro ponto registrado pela juíza foi o que existe uma grave irregularidade fundiária em relação à área onde se encontra instalada a estação de tratamento de esgoto (ETE), cuja titularidade formal não se encontra regularizada em nome do Condomínio Residencial Pacem. Segundo a magistrada, a situação compromete a segurança jurídica do empreendimento e evidencia descumprimento não apenas contratual, mas também das normas urbanísticas e ambientais vigentes.

“Não se trata de mera pendência burocrática, mas de um vício estrutural que compromete a regularidade do empreendimento como um todo e, por consequência, impõe-se a obrigação das requeridas de promover a transferência regular do domínio da área destinada à ETE ao Condomínio, conforme já previamente estipulado no contrato. Tais omissões impedem a adequada fruição do bem imóvel e constituem inadimplemento contratual relevante, que condiciona a plena validade da entrega de empreendimento imobiliário à sua regularidade perante os órgãos públicos competentes, violando os princípios da função social do contrato e da boa-fé objetiva”, ressaltou a juíza.

No entanto, a magistrada destacou que a empresa realizou parte das benfeitorias coletivas acertadas, como a construção do poço artesiano, a instalação de reservatórios de água e a implementação parcial da área de lazer comum. A juíza ressaltou que, ainda que não tenha havido cumprimento integral dos itens ajustados no aditivo contratual firmado com os moradores, a construtora efetuou algumas ações destinadas à mitigação dos prejuízos verificados, especialmente no tocante à infraestrutura básica para habitabilidade.

“Impõe-se, assim, a procedência parcial da ação, com delimitação objetiva das medidas remanescentes. Diante do exposto, julgo parcialmente procedente a presente ação civil pública ajuizada para condenar as rés à obrigação de fazer, consistente em: Entregar, no prazo de 90 dias úteis, os itens faltantes descritos no acordo coletivo firmado com os consumidores; regularizar, no prazo de 60 dias úteis, todas as pendências urbanísticas descritas no verso do habite-se parcial e constantes do laudo pericial, inclusive: Outorga do poço artesiano junto à Sema ou órgão competente; Obtenção de alvará dos bombeiros e licença de operação definitiva; Averbação do habite-se total na matrícula, com individualização das unidades restantes; Regularização da doação da área da estação de tratamento de esgoto em nome do Condomínio. Efetuar, no prazo de 30 dias úteis, as calçadas externas previstas no projeto de urbanização; Condenar as rés, solidariamente, ao pagamento de R$ 40 mil"