Nova proteção ao adquirente de imóvel

 

A assinatura de um contrato de compra e venda dá ao comprador o direito de posse, mas não o de propriedade. A propriedade somente se adquire com a transferência do nome do vendedor para o do comprador, à margem da matrícula do imóvel, no cartório de registro de imóveis correspondente.

Será que só a boa-fé do comprador basta?

 Será que essa é uma boa ideia?

 Será que quem está vendendo também está de boa-fé?

 Até os dias atuais, eram muitos os cuidados que o comprador deveria ter ao adquirir imóveis urbanos, como se pode ver abaixo, a quantidade de documentos recomendados para evitar eventual anulação futura:

- Matrícula atualizada do imóvel;

- Certidões negativas de ônus e ações;

- Certidão de cadastro no município;

- Certidão de débitos municipal;

- Se imóvel de condomínio, declaração de não quitação de débitos condomináis;

- Certidão da Justiça Federal;

- Certidão da Justiça do Trabalho;

 - Certidão do cartório distribuidor de ações cíveis;

- Certidão negativa de protestos;

- Se o vendedor é casado, qual o regime de casamento.

- RG e CPF;

- Pacto antenupcial registrado;

- Comprovante de endereço atual, etc.

 Veja, quantos cuidados que o comprador deveria ter até agora, para evitar a anulação do negócio por eventual fraude à credores.

No entanto, a Lei Federal nº 14.825/ de 20/03/2024, veio para amenizar bastante essas preocupações do comprador, ao definir o seguinte:

- A lei supra altera a Lei nº 13.097/2015, para garantir eficácia dos negócios jurídicos relativos a imóveis em cuja matrícula inexista averbação mediante decisão judicial de qualquer tipo de constrição judicial, acrescentando ao art. 54º o seguinte: 

- Art. 54º Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações.

I .................................

 V -  averbação mediante decisão judicial de qualquer tipo de constrição judicial incidente sobre o imóvel ou sobre o patrimônio do titular do imóvel, inclusive a proveniente de ações de impropriedade administrativa ou oriunda de hipoteca judicial.

Isto significa dizer que os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registrados ou averbados na matrícula do imóvel.

A nova lei concentra a preocupação do comprador em um único lugar: no registro oficial do imóvel, na serventia competente.

Em última análise, temos como regra que só se reconhecerá a fraude à execução, se realizada a averbação de restrição prevista no artigo 54 da Lei 13.087/15 adicionada pela Lei nº 14.825/24.

Essa lei visa proteger os interesses do terceiro que venha a adquirir bens do executado, sem que no futuro possa ser anulada por fraude a execução, como bem já definido pela súmula 375 do STJ, dispensando assim o ônus da prova do conhecimento de terceiro, em virtude do disposto no art. 844 do CPC.

Não havendo a averbação da restrição, fica impossibilitado o reconhecimento do vício. 

No meu entendimento não cabe ao exequente tentar comprovar a má-fé do terceiro que tenha adquirido a propriedade, se não averbou a restrição. 

Cabe bem a expressão que vem do latim:

“Dormientibus non succurrit ius”

Traduzindo:

 “O direito não socorre aos que dormem”

Fica o alerta.

Otacílio Peron é Advogado da CDL Cuiabá - FCDL Cuiabá